住宅ローン返済中の家を売却したい

住宅ローン返済中で残高がある家を売却したいなら

住宅ローン返済中だけど、住み替えで家の売却をしたいと考えている人は以外と多くいます。多くの方がローン返済中でも売れるのか?心配かと思いますが、結論から言うとローン返済中であっても家を売る事はできます。というかほとんどの人がローン返済中の不動産を売却していて、完済している人の方が珍しいのでは?と言えるくらいです。

住宅ローン返済中でも売れるがたったお一つ条件あり!

ローンが残っていても売却することは可能ですが、一つだけ条件があり、ローンを組んだ金融機関が不動産に設定している抵当権を抹消する必要があります。抵当権はローンを返済できない時に競売にかけたりなどして回収するための担保権ですが、その抵当権を外さないと購入する人はいません。

ではどうやって抵当権を抹消するかと言うと、ローンの残高をすべて一括返済することで抹消することができます。その為、住宅ローン返済中の家を売るにはローン残高を一括返済することが条件となりますので、価格によってはローン残高の返済額に届かずに売却できない事になります。

ローン中の家を売るには高く売る事が重要

ローン返済中の家を売るなら「出来る限り高く売る事が重要」

①売買価格 > ローン残高

売買価格がローン残高を上回る場合は、ローンを返済できるので、売却が可能です。

しかし、

②売買価格 < ローン残高

売買価格がローン残高を下回る場合は、売買価格ではローン残高を一括返済できないので売却する事ができません。売りたいとなると、「ローン残高-売買価格=足りないローン残高」一括返済で足りないローン残高を自己資金や親・兄弟に借りるなどして用意しなければいけません。

結局の所、ローン残高をいかに減らせるようになるべく高く売却できるかが大切で、足りないにしても自己資金をなるべく使わなくて済むように計画的に売っていく必要があります。

家を高く売るなら必ず数社の不動産会社に相談する

ローン返済中の家を売るなら「なるべく高く売る」が大切だとわかってもらえたと思います。そこで高く売る為に絶対にしておくべき事を紹介しておきます。

家を売る際には不動産会社に仲介してもらうので、まずは不動産会社に相談に行くことになります。よく不動産会社に行って相談して査定してもらい、そのまま媒介契約を結んでいる人がいますが、後悔する確率が高くなるので、これだけは絶対にやってはいけません。

「近所の不動産会社に相談した」「知り合いの不動産会社」など理由はあるかと思いますが、この時点で契約するのは得策ではありません。相談した不動産会社が悪いのではなく、自分の中に基準がないのに、不動産会社を決めることに問題があります。

どこが問題なのか?

査定してもらった査定見積もり価格を何を基準に良しとしたかどうかです。査定額が正しいかの基準がありませんよね。そのため、まずは複数の会社に査定依頼してみないことには、査定額が正しいかどうかを確認しなければいけません。

複数の会社に査定依頼すれば、A社が3100万円、B社が3300万円、C社が3200万円、D社が3380万円など査定価格が異なる事がわかります。査定価格の根拠もしっかりと確認しなければいけませんが、あなたならどの会社に依頼したいですか?ローン返済中の売却はなるべく高く売るが鉄則と言いましたので、わかると思いますが、D社に依頼してなるべく高く売却したいはずです。

もし、1社目のA社に決めたとしたら3100万円です。4社査定していれば、A社が一番低い価格だとわかりますが、1社だけでは比較できない為、低いかどうかもわかりません。必ず複数の会社に相談して査定してもらってください。

複数の会社に相談するのは高く売ってくれる会社を探す意味もありますが、そもそも売却が可能かどうかを検討する材料にもなります。自己資金と売買価格でローンを一括返済できるかシミュレーションしないと、売却すらできません。

「いくらで売れるか」確認する意味でも複数の会社に査定依頼する事が大切です。

まとめ

ローン返済中の家を売るにはローン一括返済して抵当権抹消登記が必要です。ローン残高を返済できない場合は売却ができない訳ですので、自己資金などを利用して返済する事になります。

もし自己資金などで用意できない場合は、足りない分を新たに購入する不動産に上乗せしてローンを組む方法、他にもいくつか方法が考えられますので、その際は不動産会社に相談してみてください。

参考:銀行が提供してるローン→三井住友銀行の住み替えローン
参考:住宅ローンが一括返済できない時の対処について→ローン中の家を売る

ただし、ローン残高が大きく、売買価格が低い場合、負担は大きくなります。無理すればローンを組んで購入することはできるかもしれませんが、給料が減れば、支払いはきつくなりますし、出費が多くなる事も考えれますので今後の事も考えて慎重にどうするか決める事をオススメします。

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